Luis Laureano Santos e Associados

Luís Laureano Santos e Associados

Sociedade de Advogados SP, RL

TRIBUTAÇÃO DE MAIS VALIAS NA VENDA DE IMÓVEIS (QUANDO UM DOS SUJEITOS PASSIVOS TEM ESTATUTO DE NÃO RESIDENTE)

A venda de um imóvel que constitui habitação própria e permanente pode ter implicações ao nível fiscal, nomeadamente em sede de IRS e eventual tributação de mais valias.

António Laureano Santos

5 minutos de leitura

No âmbito da tributação das mais valias, a Autoridade Tributária tem entendido que há lugar à tributação dos ganhos de mais-valias obtidos com a alienação de imóveis “destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar”, ainda que reinvestidos na aquisição de outro imóvel destinado pelo adquirente “à sua habitação própria e permanente ou do seu agregado familiar”, quando um dos sujeitos passivos (adquirente) não tenha residência no território nacional.

Na perspectiva de “quem casa, quer casa”, é habitual que os casais optem por ser proprietários de um imóvel onde pretendem constituir família (a percentagem de residências em propriedade em Portugal é de mais de 70%). Como também é frequente que na sequência da evolução na carreira profissional (que implique mais rendimentos) e com o eventual aumento do agregado familiar, os casais optem por adquirir imóveis de outra dimensão, com mais área disponível (e, normalmente, com custo mais elevado). Deste modo, é aproveitado o produto da venda da casa antiga (com eventuais mais valias em relação ao preço de compra, ainda que com a aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda), para reinvestir o valor da venda na aquisição de uma casa nova. Não só do ponto de vista do orçamento familiar esta circunstância tem óbvias vantagens, como do ponto de vista fiscal.

O artigo 10.º, número 5, do Código do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) prevê a exclusão da tributação das mais-valias obtidas com a venda de habitação própria permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado familiar, desde que o produto da venda seja investido na aquisição de outra habitação própria permanente. A lei prevê que os contribuintes possam aproveitar esta exclusão (não pagamento de mais valias) desde que aquisição da casa nova tenha ocorrido nos 24 meses anteriores à venda da antiga e nos 36 meses posteriores a tal venda (nas palavras da lei: data da realização).

Também é comum que um dos membros do casal trabalhe e resida no estrangeiro sendo considerado um não residente (com domicílio fiscal no estrangeiro), obtendo os seus rendimentos em resultado dessa actividade desenvolvida fora do território nacional. Esta circunstância (de emigrante) poderá ocorrer após a aquisição da casa antiga e antes da sua venda. Frequentemente, o cônjuge e agregado familiar (nomeadamente, os filhos) continuam a residir no território nacional, optando por não acompanhar o cônjuge/progenitor não residente (por diversas razões: escolares e/ou profissionais).

A Autoridade Tributária considera que o sujeito passivo (o cônjuge que reside no estrangeiro) não poderá aproveitar o reinvestimento no anexo G da declaração de IRS, se, à data da venda da casa antiga, era não residente. Neste âmbito, a Autoridade Tributária considera que a casa antiga não constitui a habitação própria permanente do sujeito passivo não residente (encontrando-se assim excluído da previsão do artigo 10.º, nº 5 do CIRS). Igualmente, entende a Autoridade Tributária que se o sujeito passivo é não residente no território nacional, também não lhe é possível reinvestir num imóvel em Portugal. Os motivos que fundamentam a posição da Autoridade Tributária assentam no facto de, à data da alienação da casa antiga, o sujeito passivo ser não residente em Portugal, dado se ter ausentado do território nacional, apesar da casa antiga (imóvel vendido) ter sido a sua habitação própria e permanente e de ser, também à data da venda, a habitação própria e permanente do seu agregado familiar.

A conclusão que segue considera que o artigo 10.º, n.º 5, do CIRS, consagra a exclusão de incidência tributária relativa às mais-valias realizadas com a alienação onerosa de bens imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, favorecendo a propriedade do imóvel destinado a habitação permanente do sujeito passivo ou do respectivo agregado familiar sempre que o valor de realização venha a ser reinvestido em imóvel destinado ao mesmo fim, dentro de determinados prazos e condições.

Efectivamente, embora um dos sujeitos passivos não tenha, à data da alienação da casa antiga, a sua residência própria e permanente no imóvel alienado (mas teve-a antes), não fica impedido de beneficiar do direito da exclusão de tributação, designadamente se estiver em causa a transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar (conforme definição prevista no CIRS). Ou seja, o uso da conjunção ou impõe que existe exclusão da tributação de mais valias na venda do imóvel (se o produto da venda for reinvestido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da venda da casa antiga numa outra habitação própria permanente) numa das seguintes situações (não cumulativas):

  • Quando o sujeito passivo for residente (com domicílio fiscal em Portugal) e residir no imóvel alienado, ou
  • Quando o agregado familiar do sujeito não residente (no território nacional) residir no imóvel alienado.

Na eventualidade de liquidação oficiosa por parte da Autoridade Tributária (tributando as alegadas mais valias na aquisição do imóvel, considerando não estarem verificados os pressupostos da exclusão de tributação), o sujeito passivo não residente poderá reagir através de reclamação graciosa ou impugnação judicial com fundamento na ilegalidade e consequente anulação do acto tributário de liquidação de IRS, por vícios de falta de fundamentação e de violação de lei, por erro nos pressupostos de facto e de direito, pois, como se expôs, mantém-se a exclusão de tributação. Sem prejuízo de ser peticionada a restituição da totalidade do imposto pago, acrescido dos juros indemnizatórios, à taxa legal, até ao reembolso integral da quantia devida calculada sobre o imposto.

António Laureano Santos


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