Luis Laureano Santos e Associados

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Sociedade de Advogados SP, RL

Determinação do valor patrimonial tributário (VPT) dos terrenos para construção

Actualmente, na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção, há que observar o disposto no artigo 45.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), não havendo lugar à aplicação dos coeficientes de qualidade, conforto e localização. Esta previsão poderá ser alterada com o Orçamento de Estado para 2021.

António Laureano Santos

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O Imposto Municipal sobre Imóveis incide, de acordo com o previsto no respectivo código - CIMI - sobre o valor patrimonial dos prédios. O artigo 45 do CIMI prevê as condições da determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção. De acordo com esta norma, o “valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação”. O número 3 da norma citada determina que na “fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em consideração as características referidas no n.º 3 do artigo 42.º”, nomeadamente:

  • Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;

  • Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;

  • Serviços de transportes públicos;

  • Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

O VPT dos terrenos para construção é, assim, o resultado ponderado de três elementos:

  1. O valor da área de construção autorizada ou prevista;

  2. A localização geográfica do terreno;

  3. A área não ocupada pela futura construção.

Na equação matemática prevista para a fixação do VPT (dos terrenos para construção) não estão considerados os coeficientes de qualidade e conforto e não tem aplicação a fórmula matemática prevista no artigo 38.º do CIMI (que prevê a equação para determinar o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços), sendo certo que esta não pode ser aplicada analogicamente por ser susceptível de alterar a base tributável interferindo na incidência do imposto (IMI). A propósito, entendem os tribunais que o coeficiente de afectação tem a ver com o tipo de utilização do prédio já edificado, tal como o coeficiente de qualidade e conforto, logo não se aplicam aos terrenos não edificados.

A acrescer, na fórmula final de cálculo do VPT dos terrenos para construção também não deverá ser aplicado o coeficiente de localização (considerado na equação prevista no artigo 38.º, n.º 1, CIMI), na medida em que esse factor de localização do terreno já está contemplado na percentagem prevista no nº 3 do art. 45º do CIMI. Caso o factor de localização fosse novamente considerado na equação, verificar-se-ia dupla incidência sobre a mesma realidade jurídica (inadmissível à luz dos princípios e regras que regem o sistema fiscal português)

O Partido Socialista apresentou uma proposta de alteração do Orçamento de Estado para 2021 (proposta de alteração n.º C1147C) que prevê a alteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Na sequência da alteração, a nova redacção do artigo 45.º do IMI passará a integrar (e a considerar para efeitos de cálculo matemático) um coeficiente de localização e parte do valor das edificações autorizadas. De acordo com a nota justificativa da proposta de alteração n.º C1147C, o Partido Socialista pretende “concretizar uma metodologia de determinação do valor patrimonial tributário (VPT) dos terrenos para construção por forma a evitar situações de contencioso com os contribuintes e reduzir as perdas de receita fiscal para os municípios”. Tal proposta implicará que o VPT dos terrenos para construção tenha um valor do IMI mais elevado, pois são considerados outros factores na equação matemática.

Para evitar esta situação, os proprietários deverão solicitar à Autoridade Tributária uma reavaliação das suas propriedades (caso tenham sido avaliadas considerando os indicados coeficientes e não tenha sido requerida uma reavaliação nos últimos três anos). Tal requerimento deverá ser apresentado até 31 de Dezembro de 2020 (considerando que o Orçamento de Estado e, consequentemente a nova redacção do artigo 45.º do CIMI, entram em vigor no dia 1 de Janeiro de 2021).

Caso a decisão da reavaliação do prédio não esteja conforme o CIMI (nos termos supra- referidos), poderá ser judicialmente impugnada, já que este é o meio para o contribuinte requerer a apreciação da legalidade do acto da Autoridade Tributária, com vista à sua anulação ou modificação.

António Laureano Santos


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